離婚時におけるマイホームと住宅ローンの残債について
ご夫婦が離婚に至った際には当然財産分与がなされ、動産・不動産、預貯金問わず、結婚後に二人で作った財産は共有財産として分与対象となることは、過去記事「離婚時における財産分与の対象と範囲について」でもご紹介したとおりです。財産と聞くと、自身にとってプラスになることばかりをイメージしがちですが、当然のことながら負の財産、つまり借金においても分与対象となりますので、一般的に多くの夫婦で抱えている住宅ローンなどの借入金も分与対象として処理する必要があります。
住宅の取得方法については各ご夫婦で様々あり、どちらか片方の親が頭金として援助してくれていたり、夫が全て負担しているケースもあれば、夫婦双方の貯金を出し合って購入する場合もあり、一概に分与すると言ってもその負担内訳は様々ですので、単に権利を半分ずつにするという訳にはいきません。このマイホームの問題で離婚協議が上手く進まず、場合によっては離婚調停にまで縺れることも珍しくないのです。離婚を意識したり検討している際には、まずはマイホームの分与について、正しい知識を身に付けておくと良いでしょう。
【参照】
建物や土地本体と住宅ローン残債を財産として捉えた場合
建物や土地自体の物理的な分割が難しいことから、一般的には土地・建物（マンションも含め）などのマイホームは売却し、住宅ローンの残債と相殺して、プラスになればそれを分割、マイナスであれば残債を分割、という処理がなされます。よく、名義のことを気にされる方が多いのですが、共有名義ではなく夫または妻単独の名義だったとしても、婚姻期間中に形成された財産であれば、共有財産とみなされて分割の対象となりますが、マイホームの購入にあたり、それぞれの貯金（独身の時に貯めたなどの預金）を出し合ったような場合では、その出資比率に応じて分与比率も変わってきます。財産分与というと、すべて半分ずつが原則ですが、マイホームにおいては例えば妻が購入資金を負担していないのに持ち分を半々にしてしまうと、夫から妻へ贈与されたとみなされ、税法上では贈与税が掛かってしまう場合もあります。
共有名義の不動産においては、夫婦どちらかが売却に同意しなかった場合、売却することができません。例えば、妻側が住み馴れた家を手放すのに難色を示すケースが多いのですが、その場合は夫の持ち分を買い取る、もしくは住宅ローンの残債を引き継ぐしか方法がありません。ただし、改めて妻名義で住宅ローンが組み直せるか？という点が問題です。妻がよほど所得がない限り名義変更は難しいのが実情です。特に夫婦共働きで、夫婦共同名義で住宅ローンを組んでいた場合などは、より単独名義への名義変更は難しく、残債がよほど少ないか、現時点での所得が多く1人でも十分に返済できるという証明ができない限り、認められるケースは少ないでしょう。
売却しても残債が残る場合は色々問題点も多い
上述のように、マイホームでのトラブルの多くは、いずれかが売却を拒否するケースですが、既に残債がない、もしくは残債が少なく住宅の評価額がローン残債を上回っている状態なら、その上回っている評価額分を夫婦いずれかが買い取れば、マイホームを売却することなく分与することが可能です。例えば、妻が住宅の売却を拒んでいる状態で、住宅の査定額が2,000万円、残債が1,000万円という状況なら、売却時には夫婦それぞれ500万円ずつが手元に残る計算となりますので、妻側から夫に500万円を支払って夫の持ち分を買い取る形となります。この500万円を妻側が支払えないような状況であれば、離婚時に取り決めた慰謝料や養育費などの月々の支払いと相殺する形を取ったりしますが、いずれにせよ専門家に相談したり、公正証書を作成して今後の支払い方法を明確化しておく必要があります。
一方、住宅の評価額より住宅ローンの残債の方が上回っている場合には、色々と問題が生じます。不動産を売却しても残債が残るような場合をオーバーローンと言いますが、当然オーバーローン状態では銀行の抵当権が残ったままになりますので、不動産の売却はできません。また、不動産の名義と銀行で組んだ住宅ローンの名義は基本的に一体化しておりますので、仮に夫婦いずれかが家を出るような場合でも、住宅ローンの名義を変更することは基本的に難しいため、残債の支払いが終わるまでは不動産の名義も変更できません。また、夫名義でローンを組んでいた場合でも、多くの場合で妻が保証人になっていたり、共同名義であったりしますので、その契約関係は離婚後も継続します。
離婚に際して一番スムーズなのは、不動産を手放して残債を一括返済することですが、残債が多いオーバーローンの場合はそういう訳にもいきません。夫の浮気などで離婚に至り、夫が家を出るようなケースは珍しくないと思いますが、担保となる不動産があったとしても妻単独での住宅ローンの組み直しや名義変更は難しいため、引続き元夫に住宅ローンを負担してもらい、その分を養育費などと相殺するのが現実的かもしれません。こうした状況であれば、必ず弁護士などの専門家にご相談のうえ、最良の解決方法を模索することをおススメします。
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